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他懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。
施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在他個人的職業(yè)生涯中，他從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領施工許可證的。在他與同行的交流中，他也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面各個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念?這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAMEOVER。
在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。
現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，他們好到哪里去了嗎?他們的辦事流程方便嗎?他們能方便快捷的為企業(yè)服務嗎?
到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎?聽不到了。為什么?因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。
他知道他這么說，會有很多糞青完全不能理解。他就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。
因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么?因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。
之后的內容，大家就開始熟悉起來了：他們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。
預售許可證
終于說到這個了。預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。他所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。
一般高層建筑需要完成2/3以上才能辦理，要是多層就需要封頂。 但很多時候事在人為，他見過土方還沒搞完就拿到預售證的，但這個只是極個別的例子，不予評論了。但辦理預售證的周期和分批次辦理里面還是有貓膩的，原則上說同時動工的建筑應該同時辦理預售證，但他所見的大部分開發(fā)商都是分棟辦理的。 也就是買房者所見的分期推盤。。還有辦理預售證的快慢都體現(xiàn)了一個開發(fā)商資金流轉的順暢程度。 這個問題后面關于融資再講到
在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。他們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢?最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，他個人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當然他個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。
現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。
唉，又出來一個“做通”工作。
關于銷售的事，這方面對于很多網(wǎng)友來說可能就比較直觀了，可能也接觸過不少。
一般在拿地之后就有很多顧問公司，代理公司會蜂擁而至。來競標項目銷售的代理權或者做項目全程的營銷顧問。這個相對比較市場化，開發(fā)商會根據(jù)傭金的高低和經(jīng)驗的資深與否做決斷。但也見過很莫名其妙的代理商，很多政府高管的二代或者七大姑八大姨會主動上門說，“你看，你這項目不錯，肉你吃了，把湯給我喝吧。”那個時候，老板都是最頭疼的。本身作為一個項目成功的關鍵因素銷售問題，應該是非常重視的，但卻礙于領導的面子只能給他們做。 幸好，前些年在房地產(chǎn)還是賣方市場的時候，這個也無關緊要，但隨著市場調控與競爭的加劇，很多開發(fā)商也不敢在這個問題上馬虎了!他公司曾遇到該問題，被他給解決了，其實很簡單，明說這個事他已經(jīng)答應給某公司做了，這樣吧，他把該公司的傭金，拿出一定比例給該人，然后讓該人掛職在代理公司，這樣里外都不得罪。 當然如果是多個皇親來找的話，就讓他們自己去PK。最后臺子硬的，給予這個待遇。
說個敏感的話題，關于房價
房屋的定價，其實是個很無厘頭的過程。 他接觸的多個代理公司給出的定價方案都很啼笑皆非，根據(jù)多年的經(jīng)驗得出結論，房價跟成本基本上很少有關系。 因為他們給出的定價方案全是采取的類比定價法，然后后面再跟上一個成本的預估(當然代理公司搞的這個成本預估其實很不靠譜)，說白了就是看看周邊別人賣多少，咱們比他好幾條街，就貴幾條街!而且在類比方案中，經(jīng)常看到他是西班牙園林，他們是地中海風情。比他好一條街，就貴一條街! 哈哈!他小區(qū)入口沒有雕塑水景，他們有雕塑水景，再貴一條街! 其實作為銷售方來說很多論據(jù)自己的覺得看不過去，但大部分時候就那樣蒙混過去了。因為開發(fā)公司不需要太細致的計算，只需要抓大方向就夠了。 剩下的就是代理公司自己去折騰
來講講融資，不過這塊一般都是公司大拿來處理的。他一般都是出于跑腿辦事的狀態(tài)，所以深層次的東西可能挖不到。請大家見諒。
開發(fā)商資金需求密集期是拿地前 和趕工期的時候。一般開發(fā)商，自有資金可能只占到項目總投資的30%-40%。剩余資金都是需要貸款和銷售的支撐。銷售這塊按下不表，貸款這個門道也是外人很難窺其門徑的。真正的運作高手甚至可以做到空手套白狼，利用貸款運作將自有資金的比例降至20%以下，而且這個手段在房地產(chǎn)形成市場的初期甚為盛行。操作手段之巧妙和運作風險之高也是不在話下，當然這種操作手段與囤地的守株待兔行為大相徑庭。而這兩者也會從后期預售證辦理的周期上看出一些端倪。
很多開發(fā)商不可能只有一個項目，有不少開發(fā)商采取了拆東墻補西墻的方式快速拿地，利用現(xiàn)有項目的銷售款項拆借至新公司新項目，而后新項目快速辦理前期各項手續(xù)，進入施工階段。在此階段全力打通銀行的關節(jié)，申請項目開發(fā)貸，當然開發(fā)貸的發(fā)放必須要堅持到項目封頂才能拿到，銀行在這方面的規(guī)定是非常，非常嚴格的。 這個時候很容易出現(xiàn)一個莫名其妙的現(xiàn)象，老項目工程進度緩慢，甚至可能延誤交房，新項目進度飛速，快速封頂!其根結就在這個資金的拆借。。如果這個時候資金鏈斷掉，那開發(fā)商就死的很難看了，兩個項目全都爛尾，是很容易預見的!本地某大型開發(fā)企業(yè)，利用手中成功的項目至青島圈地，新項目受新規(guī)制約，遲遲不能收到貸款和預售證最終導致鋃鐺入獄，當然前期成功項目的那些業(yè)主都遭了秧，因為第一個項目的開發(fā)貸未償還，導致該項目被銀行查扣。這也給眾多QS投資房產(chǎn)敲響警鐘，房產(chǎn)證未到手之前，一切皆有可能。
還有一種可能，拋開內部拆借的事，很多浙江籍的開發(fā)商(抱歉不是地域性歧視哦)，他們的融資能力超強，可以利用幾天時間從人際圈內拆借到上億的資金(這個真不是吹牛的)，當然利息也是極其瘋狂的，然后項目快速啟動至封頂，然后項目開發(fā)貸到手后，急速歸還拆借款，拿預售證開賣，一氣呵成!必須要一氣呵成。。 不然，會有人跳樓的!
說完了那些大腕的手段之后，來說說細節(jié)的事。
預售證辦理背后的故事。
前面說了，那幾種情況都是火速辦理預售證。還有一種，囤地待售的情況是比較常見的。受國家政策影響，現(xiàn)囤地一年不滿兩年就給予20%土地增值稅。囤地兩年即無條件收回。但上有政策下有對策。 很多開發(fā)商前期的時候采取了，挖坑等漲價的策略，后來國家也聰明了。 從開工起計算兩年內不能完工的項目也予以重罰。 開發(fā)商們又出了新招，他開工啊，他也很快的建設，但只幾百畝的地塊被分成了N期，一期只建幾棟樓，還是等漲價。 這也就造成了，一個項目辦理N個預售證，而且預售證被拖著不辦，因為資金無鴨梨啊，就等著地價和房價飆升呢!這與火速辦理預售證的形成了鮮明對比，一次開發(fā)辦召開的房地產(chǎn)市場治理的會議上，倆公司的老總分別提出了自己對開發(fā)辦工作的建議，一個要求簡化辦理預售證的流程，提高工作效率，另一個針鋒相對，說加大預售證辦理的審查力度，細化辦理流程。。 搞的開發(fā)辦領導很是驚詫。。
剛才說到了開發(fā)貸，這個事也是水很深的。
牽扯到評估值，按常理說評估值的高低由評估公司說了算，但實際上是銀行說了算，他自己認為可以貸多少，然后開發(fā)商會要求評估公司給評估多少! 評估公司就成了徹頭徹尾的橡皮圖章。很多時候，銀行內部的評估是最關鍵的，因此銀行的某些人員會對開發(fā)商肆無忌憚的獅子開口。而且很多時候土地屬性也會影響評估價值，某些開發(fā)商竟然會在這個時候還采取變更土地屬性手段，這個事就是大大的違規(guī)了。在他從業(yè)這么多年的時間里，就發(fā)現(xiàn)過一例。 但不能不說，在現(xiàn)行的監(jiān)督機制下，一切皆有可能!
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